以往的物流中心可能以存储为主要目的，货物种类少、数量多，但是现在电商物流强调订单拣货、快进快出，造成新式物流中心或改造旧仓库、旧厂房的需求大量增加。要开发物流园区，需要有政府的公权力介入，以及完整的配套设施。物流地产严重依赖相关产业链的布局，其收益取决于仓储、分拣及配送等综合运营效率。
有些跨境物流园区依然处于亏损性运营或闲置状态，这些园区在成立之初并未考虑产业链的生态，只是简单地进行“圈地运动”。因此，跨境物流园区必须规模化、网络化布局，提供物流中心所需要的周边服务，成为功能完备的物流中心。物流业内有名的嘉民、安博、普洛斯、宝湾、丰树、宇培、易商、平安不动产等巨头广泛布局仓储网络资源。海外地产商更了解各国的交通设施、人口结构、产业特性、法规税制、建筑标准等因素，物流园区应帮助企业做好物流中心规划和物资迁入，最终缩短营运启动时间。
大城市优质地段高标准物流设施稀缺，以及电商对近距离仓配的强劲需求，使得全球优质地产租金的持续上涨。一线城市优质仓储资源整体市场空置率较低，在全球十大最贵的优质物流地产城市排名中，中国香港以350美元/(m·年)的租金常年位居榜首，东京、伦敦、新加坡、上海、深圳排名紧随。大城市土地成本高企，“卫星城市”的仓储市场快速兴起，第三方物流占据了高标准仓库净吸纳量的40%以上。物流地产商以自有资金或借贷购置物业，自建自持，但现金流紧、发展太保守，若纯依靠租金作为收入则约10年以上才能收回投资成本，于是就引入了金融杠杆，即地产信托基金(REITs)证券化模式。地产商与外部资金设立合资公司或开发基金进行项目开发，在物业建成后，把产权出售给REITs实现资金回笼，同时继续持有部分基金份额(平均30%)并管理旗下物业，以分享收益和获取管理费收入。若以自有资金20%~30%的比例投入运营管理的基金池中，就实现了3~5倍的杠杆。得益于市场需求增长，物业开发又能以品牌和资源获取地方政府青睐，规模扩张更快。物流地产细分行业，主要分布在物流快递、制造业及零售业(含电商)这三个行业,目前我国人均仓储面积与美国的5.5m2的仓储面积仍有近10倍的差距,现代化仓储物流设施仍很缺乏。
